Vous souhaitez vous lancer dans l'immobilier ? Mais vous ne savez pas laquelle des solutions légales choisir pour alléger votre charge fiscale ? Eh bien, sachez qu'il existe sur le terrain, différents types de défiscalisation avec des montants et taux d'imposition variable. Des méthodes qui vous permettront de développer votre patrimoine immobilier tout en réalisant d'énormes bénéfices. Comment s'y prendre face à ces nombreuses niches fiscales ? On fait le point sur chaque type.
Loi Pinel : pour un investissement dans du neuf
Ce dispositif vous donne la possibilité, en tant qu’investisseur, d’acquérir un bien immobilier locatif neuf. La loi Pinel est l’œuvre d’un ancien ministre du logement (Sylvia Pinel) qui porte d’ailleurs son nom. Promulgué et en vigueur depuis 2015, cette loi vous permet de miser dans l’immobilier neuf, mais tout dépendra de certaines conditionna-lités. Pour profiter de l’offre Pinel et réduire vos impôts, il faut :
- Investir dans un bien locatif neuf.
- Faire louer votre bien immobilier pendant au moins 6, 9 ou 12 mois.
- Cibler le zonage éligible au dispositif (zone A bis, A et B1).
Par ailleurs, en tant que propriétaire, vous réduirez vos taxes fiscales de 12, 18 à 21 % de votre montant global investi. Ceci correspond au nombre de mois susmentionné (6, 9 et 12). De ce fait, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts de 63 000 € sur 12 ans, soit 5250 € par an. Ici, le propriétaire du bien, peut aussi le faire louer à ses ascendants ou descendants. Le délai d’application de cette mesure légale a été prolongé jusqu’en 2021. Vous pouvez retrouver plus d’information sur gestiondepatrimoine.com.
Loi Malraux : pour une protection du patrimoine ancien
La loi Malraux concerne des investissements dans l’immobilier ancien. Le but étant de vous exonérer en valorisant le bien acquis, c’est-à-dire, en le rénovant en cas de nécessité. Le principal avantage du dispositif Malraux est que le fisc se charge de réduire vos redevances fiscales proportionnellement au montant total de la rénovation. Les modalités à la déduction d’impôts de cette loi sont les suivantes :
- Avoir un bien immobilier locatif ancien qui est situé dans une zone de protection du patrimoine reconnue.
- Engager des travaux de rénovation ou de restauration de l’immeuble.
- Faire louer l’immeuble nu, 12 mois suivant la fin des travaux, et ce, pendant au moins 9 ans.
De plus, les travaux de rénovation du bien immobilier doivent faire l’objet d’une licence spéciale délivrée par le préfet de la région. On parle d’ASP. Par la suite, ces travaux sont supervisés par une équipe d’architectes professionnels en bâtiment. La déduction fiscale va de 22 % (pour les biens immobiliers situés dans un site de patrimoine remarquable ou SPR avec plan de valorisation d’architecture et du patrimoine ou PVAP) à 30 % (pour les biens immobiliers situés dans un site patrimoine remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur ou PSVM). La déduction est plafonnée à 400 000 € sur une période de 4 années consécutives.
Exonération Censi-Bouvard : pour plus de résidences de services
Le dispositif Censi-Bouvard est axé sur l’investissement dans les résidences de services. Il s’agit en fait d’un placement immobilier LMNP ou logement meublé non-professionnel. De ce fait, vous pouvez simplement investir sur un bien immobilier neuf ou rénové avant d’espérer profiter des avantages fiscaux offerts par cette loi. Le LMNP a pour cible les touristes, étudiants, l’EHPAD et les hommes d’affaires. Les conditions de Censi-Bouvard sont les suivantes :
- Posséder une résidence de service meublée neuve ou rénovée identifiée comme telle entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2019 (tourisme, étudiant, personnes âgées et handicapées, résidence d’accueil, etc.).
- Le logement doit être en bail commercial à l’exploitation.
- Avoir investi au moins 300 000 € dans l’achat pour le calcul des réductions d’impôts.
- Recettes locatives plafonnées à 23 000 € l’an et ne devant pas représenter 50 % des dépenses globales de l’investissement.
- Recettes du bail doivent être soumises au régime du BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Grâce à cette loi, vous pouvez récupérer une TVA de 20 % sur le montant de l’investissement de votre bien immobilier si, en plus de l’hébergement, vous proposez à vos locataires, trois services supplémentaires. Tout compte fait, vous bénéficiez d’une réduction des charges fiscales d’au moins 11 % sur le logement.
Loi Monument historique : une niche d’investissement rentable
La loi sur les monuments historiques, a plus de 100 ans d’existence. Il s’agit de permettre aux investisseurs, de valoriser ces hauts lieux chargés d’histoire en les rénovant et en y apportant un coup de neuf par l’entretien. Si vous acquérez un bien immobilier classé dans la catégorie des monuments historiques, vous bénéficiez d’une déduction de 100 % des revenus fonciers. Ici, le déficit créé est déductible sur le revenu global sans plafonnement. De plus, aucune contrainte de durée de location, ni de bail n’est imposable. Les conditions de ce dispositif sont :
- Le propriétaire doit conserver son bien pendant 15 années.
- La donation du patrimoine historique est exonérée de tous droit de succession
- Cet investissement n’est accessible qu’aux contribuables assujettis à l'impôt et souhaitant construire dans le centre-ville.
La non-soumission à l’impôt sur les produits immobiliers donne accès à un large choix d’exonération proposée par le fisc. Tout dépendra de la formule souhaitée et jugée plus profitable à votre investissement. Toutefois, vous bénéficierez des offres similaires dans bien d’autres secteurs d’activités à l’instar du secteur financier ou industriel.